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Le patrimoine immobilier détenu par l’ensemble des collectivités de France représente 280 millions de mètres carrés. Il abrite des fonctions très variées avec des bâtiments scolaires, des maisons médicales, des ateliers, des bureaux... Les élus sont garants du maintien en état de ce bien commun, mais doivent composer avec les contraintes budgétaires de leur collectivité.
Tout gestionnaire de patrimoine immobilier est responsable devant la loi de la sécurité des biens et des personnes au sein de ses bâtiments. Il lui incombe également d’agir pour la qualité d’usage et le confort des occupants. Cette responsabilité nécessite de répondre à des contraintes de différentes natures :
sur le bâti et ses équipements, en pleine mutation face aux enjeux de transition écologique (dispositif Éco énergie tertiaire, loi Climat...) ;
du fait notamment du regroupement de collectivités ;
en investissement et en fonctionnement, en raison des coûts de l’énergie qui augmentent (de 30 % à 300 % selon les fluides et les contrats, sur les tarifs non réglementés depuis 2020) ;
face aux conséquences du changement climatique (hausse des températures, événements climatiques...) qui impliquent des actions d’adaptation des bâtiments.
Dans une vision plus large, les choix des maîtres d’ouvrage doivent suivre l’évolution de la société, avec la prise en compte du changement climatique et de la pollution de l’air. En effet, les émissions de gaz à effet de serre et les polluants de l’air dépendent en partie des modes de chauffage. De même, leurs choix quant aux revêtements intérieurs ont des répercussions sur la qualité de l’air intérieur, à l’image des écoles fréquentées par un public particulièrement sensible. Ces thématiques environnementales, sanitaires et sociétales sont de plus en plus au coeur des préoccupations des Français.
Ne pas répondre totalement à ces obligations constitue un cas d’inaction.
Au plan économique, la gestion de patrimoine doit être vue comme un investissement humain, matériel et financier sur le long terme. Au-delà de la continuité de fonctionnement, de la sécurité et du confort, une gestion technique efficace est garante de la valeur du patrimoine immobilier. Ne pas investir dans la gestion de son patrimoine immobilier aujourd’hui fait prendre le risque de s’exposer à des dépenses futures. D’autre part, une bonne maîtrise des consommations, issue d’un entretien et d’une maintenance réguliers, permet de réduire la vulnérabilité budgétaire notamment vis-à-vis de la hausse des tarifs de l’énergie.
Au plan réglementaire, des visites et contrôles périodiques des bâtiments sont imposés pour assurer la sécurité des occupants. Il est vital de les faire réaliser dans les règles de l’art et de suivre les recommandations qui en sont issues, faute de quoi la responsabilité directe du gestionnaire peut être engagée.
Sur le plan environnemental, la gestion efficiente des bâtiments constitue un levier d’action non négligeable dans la lutte contre la consommation excessive des ressources et les émissions de gaz à effet de serre. L’évolution des réglementations et des labels dans les projets immobiliers vise à guider les maîtres d’ouvrage dans leurs actions pour un bâti plus durable.
La gestion efficiente des bâtiments représente donc une source d’économie si l’on considère l’extension du coût global aux bénéfices sur l’environnement et la société.
D’un point de vue sanitaire, un cadre de vie dégradé engendre de l’inconfort et des risques sur la santé des occupants. Celle-ci peut être impactée par une mauvaise qualité de l’air et de l’eau : présence de légionelles, taux de radon anormalement élevé… La persistance de ces polluants a une forte incidence sur les dépenses de santé à l’échelle nationale. Au contraire, agir pour le bien-être des occupants génère un gain de productivité avec l’amélioration de l’image, du confort, et de la continuité de service…
La première étape consiste à connaître l’état initial des bâtiments et leur potentiel d’évolution. Un état des lieux technique et administratif pourra être réalisé au regard des réglementations et règles de l’art. Il est essentiel d’associer les personnels en charge de la maintenance, car ils connaissent bien les bâtiments dont ils ont la charge, de même que les responsables des services hébergés. Des bureaux d’étude proposent des prestations d’audits à la carte. Le recours à des professionnels de l’énergie, tels qu’économe de flux et conseiller en énergie partagé, est conseillé.
Améliorer la qualité d’usage du bâtiment, réaliser des économies d’énergie, mettre en accessibilité le bâtiment, assurer son maintien en l’état, préserver la sécurité et la santé des occupants… La définition de ces priorités permettra de justifier les décisions prises ; elle rendra visible et cohérente la politique immobilière retenue.
Contraintes réglementaires, état initial, usages, objectifs, contraintes budgétaires, tous ces paramètres doivent être pris en compte par le gestionnaire dans l’élaboration de sa stratégie d’intervention. Cette étape est fondamentale pour optimiser les interventions dans le temps. Elle va également permettre une meilleure réactivité face aux dispositifs d’aide, lors d’appels à projets notamment.
L’association, dès l’amont, des services techniques et des services financiers à la décision des priorités permet des choix d’actions durables.
Plusieurs dispositifs contractuels et financiers ont été développés ces dernières années pour aider les gestionnaires de parc immobilier à agir sur leur patrimoine. Des subventions, des prêts de la Banque des territoires ou encore des dispositifs tels que les Certificats d’Economie d’Energie, peuvent aider le gestionnaire à mener à bien son projet. Des pratiques innovantes telles que l’ « intracting » ont fait preuve d’efficacité. Enfin, des moyens contractuels dédiés, tels que les contrats de performance énergétique, sont désormais couramment utilisés.
Ce sont les clefs de la longévité du bâtiment et du maintien des performances obtenues par l’investissement. Qu’elles soient externalisées ou non, ces actions préventives, planifiées et organisées, permettent de dégager jusqu’à 15 à 20 % d’économies d’énergie qui pourront être réinvesties dans d’autres postes budgétaires ou être utilisées à limiter la hausse de la facture énergétique.
« L’intracting est une démarche de performance énergétique interne. Les
économies d’énergie réalisées alimentent l’épargne communale et sont
affectées au financement de nouvelles mesures
d’économies d’énergie,
de manière itérative. »
Mme de Ternay,
ville d’Albertville
Le Temps de retour sur investissement (TRI)
Cet indicateur de la rentabilité d’une opération immobilière se limite souvent à l’approche financière du projet et ne rend pas compte des bienfaits induits par ces actions (confort d’usage, santé publique, baisse de l’empreinte carbone, etc.) ni du vieillissement accéléré du bâtiment s’il est mal entretenu. De fait, le TRI est souvent surestimé faute d’évaluation chiffrée des bénéfices ci-dessus. Cet indicateur ne permet pas d’envisager les bénéfices induits ni de passer à l’action avec une vision globale. Le TRI peut seulement aider à comparer deux projets aux performances équivalentes par ailleurs.
Les Certificats d’économie d’énergie (CEE)
Les CEE sont un dispositif basé sur le principe d’obligation des fournisseurs d’énergie à réaliser des économies d’énergie et leur incitation à promouvoir l’efficacité énergétique auprès des consommateurs d’énergie. Ils permettent aux maîtres d’ouvrage de valoriser financièrement leurs opérations d’économies d’énergie en revendant les CEE sur le marché dédié. (https://www.ecologie.gouv.fr/dispositif-des-certificats-deconomies-denergie)
Dans la continuité de CUBE.S, le Cerema et l’IFPEB proposent aux écoles primaires de s’inscrire dans un projet ambitieux d’économie d’énergie couplant sensibilisation et action : le challenge ACTEE CUBE.Écoles. Il s’agit de l’unique programme CEE qui apporte un accompagnement à la fois sur les aspects techniques des économies d’énergie, sur les aspects usages et confort et sur les aspects pédagogiques, tout en mesurant les économies générées.
Découvrir Cube.sLe Cerema possède une expertise reconnue sur la gestion de patrimoine d’infrastructures construite principalement autour des chaussées et des ouvrages d’art. Cette expertise s’enrichit des savoir-faire dans le domaine de l’environnement, des risques et de la mobilité et sur la résilience des infrastructures. Il est donc en mesure de vous accompagner dans la mise en oeuvre de la démarche globale ou sur des problématiques spécifiques de votre réseau.
Le Cerema est un centre public de ressources et d’expertises scientifiques et techniques interdisciplinaire. Exerçant son activité au plan national et territorial, il accompagne les collectivités dans la réalisation de leur projets, notamment sur les champs de l’aménagement, l'urbanisme, la mobilité, les transports, l'énergie, le climat, l’environnement et la prévention des risques.
